Novità nel settore delle compravendite immobiliari.

Il D.L. n. 78 del 31 maggio 2010 all’art. 19 prevede “...a pena di nullità dell’atto di compravendita ..., la identificazione catastale e la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.”

Ed ancora prevede che “... Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

In altre parole il notaio deve garantire che quanto è presente in catasto corrisponde perfettamente all’eseguito.

Anche se la cosa, per chi è estraneo ai lavori, può sembrare scontata invece finora non era così. Ed infatti era in capo al venditore, il quale la dichiarava nel rogito, la responsabilità di vendere un bene corrispondente agli atti catastali. Ora la responsabilità è stata spostata in capo al notaio, il quale sarà obbligato a far visionare l’immobile oggetto di compravendita ad un tecnico, il quale dovrà prendere visione della regolarità (o meno) del bene da vendere, pena la nullità del rogito.

E se il bene non fosse regolare ovvero contenesse piccoli o grandi abusi?

La legge al comma 10 parla chiaro:

“ ...Restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l’applicabilità delle relative sanzioni ...”

Meglio dunque formarsi un quadro complessivo della situazione edilizia del fabbricato prima di sottoscrivere l’atto di vendita, ad esempio attraverso un documento di recente testato con successo a Parma e in alcune città toscane chiamato “referto tecnico preventivo”, non previsto dalla legge ma che garantisca che l’immobile è conforme alle concessioni/autorizzazioni edilizie rilasciate, quali siano gli eventuali abusi rilevati, quali rimedi ed a che costi possano essere adottati e se l’immobile possa o meno ritenersi commerciabile.

Ancora più cautelativo risulta essere il documento previsto dalla nostra Regione con la L.R. 25/11/2002 n. 31.

Ed infatti, con riferimento alla disciplina relativa al “ certificato di conformità edilizia ed agibilità” di cui agli articoli 21 e 22 della citata Legge Regionale vengono previste due ipotesi:

• -          per gli interventi di grande rilevanza (Nuova Costruzione, ristrutturazione urbanistica ed edilizia) si prevede un vero e proprio certificato di agibilità che può essere sostituito anche da un “certificato provvisorio”;
• -          per piccoli interventi (riguardanti essenzialmente singole unità immobiliari) esiste una “dichiarazione di conformità” redatta da un professionista abilitato che é un vero e proprio certificato di agibilità.

Per evitare dunque l’impossibilità di alienare un bene al momento di rogitare davanti al notaio e rischiare il blocco del rogito se la casa contiene anche piccoli abusi occorre eseguire un esame preventivo del proprio immobile per conoscerne a fondo la propria commerciabilità o, se presenta abusi compiuti negli anni, avere la possibilità di regolarizzare gli stessi, senza aspettare il momento del rogito ed evitando il più possibile contenzioso con la parte acquirente che, giustamente, pretende di acquistare un immobile “perfetto” dal punto di vista catastale ed edilizio.

Si fa presente che i problemi maggiori si trovano maggiormente concentrati negli immobili di vecchia costruzione.

 Presso L’ASSOCIAZIONE CONSUMATORI siamo in grado di fornire consulenze, previo appuntamento,  in grado di rispondere a tutti i quesiti.